Як викупити орендоване приміщення

Якщо має місце укладення договору оренди, умови якого передбачають право орендаря на подальший викуп об`єкта оренди.
Відповідно до Цивільного кодексу РФ, в договорі повинні бути визначені умови, на підставі дотримання яких, орендоване майно, згодом перейде у власність орендаря. Цивільний кодекс вказує на можливість вибору одного з наступних варіантів:
- орендоване майно переходить у власність орендаря, якщо термін оренди закінчився і при цьому орендар здійснив оплату викупної ціни-
- орендоване майно переходить у власність до закінчення терміну оренди, за умови внесення орендарем всієї викупної ціни достроково.
Важливим моментом тут є вказівка на розмір викупної вартості та порядок її сплати.

Якщо, укладаючи договір оренди майна, ви з яких-небудь причин не вказували можливість викупу, але надалі прийшли до такого бажання, необхідно оформити додаткову угоду, що регулює дане питання. Цивільний кодекс передбачає право сторін за договором оренди, вказати в такій угоді умова про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну вартість майна. Слід врахувати, що при складанні такої угоди, йому необхідно надати форму, яка відповідає вимогам, що пред`являються до форми договору купівлі-продажу, яка визначається видом конкретного майна.

Таким чином, якщо викуп був передбачений договором оренди, то при виконанні умови тягне викуп, ви автоматично стаєте власником, а отже вам не потрібно повертати майно орендодавцю. Викуплене майно необхідно врахувати на своєму балансі. Якщо умови не було, то сенс дій той же, але тільки після підписання додаткової угоди і виконання його розпоряджень.

Що стосується питання державної реєстрації переходу права власності від орендодавця до орендаря, стаття 624 Цивільного кодексу РФ не містить на цей рахунок ніяких вказівок. Зверніть увагу на те, що в пункті 2 статті 223 Цивільного кодексу закріплено положення, про те, що відчуження майна підлягає державній реєстрації, і відповідно право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Перед вами якраз такий випадок, коли «законом встановлено інше», а точніше нічого не встановлено. Отже, досить буде виконати умови переходу права власності зазначені в договорі оренди.

Якщо ви уклали договір оренди майна, яке знаходиться у власності державного або муніципального підприємства, і у вас виникло бажання викупити це майно, слід звернутися до положень ФЗ від 21.12.2001 №178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна». На даний момент, стаття 13 зазначеного закону не містить положень про такий спосіб приватизації як викуп орендованого майна. Але, слід зауважити, що для суб`єктів малого і середнього підприємництва в термін до 2013 року, в такій ситуації, є вагомі переваги.

Ви маєте повне право на викуп (приватизацію) майна державних або муніципальних підприємств у власність, якщо ви:
- юридична особа і частка участі держави, муніципалітету, іноземних юридичних осіб, іноземних громадян, громадських, релігійних та інших фондів не перевищує 25% статутного капіталу
- представник малого підприємництва, з середньою чисельністю працівників не більше 100 чоловік, при цьому балансова вартість ваших активів і виручки від реалізації (без урахування ПДВ), за попередній рік, не більше 400 млн. рублів. Або представник середнього підприємництва, з середньою чисельністю працівників не більше 250 чоловік, а також балансовою вартістю активів і виручкою від реалізації (без урахування ПДВ) за попередній рік не більше 1000 млн. Рублів.



- безперервно володієте і (або) користуєтеся орендованим майном протягом трьох і більше років
- належним чином вносите орендну плату
- орендуєте майно, площа якого не перевищує меж, встановлених регіональним законодавством

Вам необхідно підготувати заяву, що підтверджує ваше відповідність пропонованим критеріям і намір викупити орендоване майно. Дана заява надається в державний чи муніципальний орган, в залежності від того, хто є орендодавцем.
Якщо ви отримали позитивну відповідь, то слід запастися терпінням і почекати два місяці, протягом яких орендодавець проведе перевірку і визначить ринкову вартість майна, а також умови викупу.
Після прийняття рішення вам направлять проект договору купівлі-продажу. Зазначений договір підлягає обов`язковій державній реєстрації.
Для орендаря передбачена можливість розстрочки платежу, терміном до п`яти років.